房贷利率8%，美国民众为啥不叫苦？

时间： 2023-11-07 02:24     浏览量：523

财主家没有余粮啦

自2022年美联储启动加息以来，美国的房贷利率就一路飙升。

以美国最常见的30年期固定利率抵押贷款为例，2021年底的时候，利率大约还是3%：

2022年3月，突破4%；

2022年5月，突破5%；

2022年9月，突破6%；

2022年10月，突破7%；

2023年10月，一度突破8%；

……

目前，依然维持在7.8%的20年最高位。

资料来源：美联储。

要知道，30年期抵押贷款，如果利率涨1%，至少意味着要增加相当于房款30%的还款利息，在短短的一年多时间里，美国30年期房地产抵押贷款利率，从3%涨到了近8%，这意味着，所有贷款买房的美国民众，至少增加了相当于当前房价1.5倍的还款成本！

这么高的贷款利率，美国的房奴们，难道不应该叫苦连天？

然而，无论各种渠道，我们基本上都没有听说过美国的房奴们叫苦不迭，他们还是该吃吃，该喝喝，贷款消费，买车买房买股票买外国商品，爽得飞起，由此支撑起美国消费经济一路走高，经济增长连续超出市场预期，第三季度美国GDP年化季率甚至达到了4.9%……

答案很简单——

自2008年次贷危机爆发以来，美国金融监管中强调对消费者的保护，当前美国95%的住宅抵押贷款，都是固定利率贷款（2008年之前绝大部分都是浮动利率贷款，中国目前的住宅抵押贷款，90%以上是浮动利率）。

过去10多年间，绝大多数买房的美国民众，都已经锁定了20年期、30年期4%甚至3%这样的超低利率，抵押贷款利率再飙升，绝大多数已经买房的民众都不会再受到影响，反而借机使劲儿薅了一把商业银行的羊毛。

有人说了，新买房的人，还是要承担这个高利率。

是的，新买房的人如果要贷款，必须接受这个高利率，但你可以和银行商量浮动利率贷款，而买房者既然接受这个高利率的贷款，肯定是不差钱的主儿，明明白白，清清楚楚，自然也没啥可叫苦的。

更何况，自美联储持续加息以来，抵押贷款利率持续飙升，新申请抵押贷款的人已经大幅度减少，受到过去23年最高抵押贷款利率影响的人进一步减少……

更何况，自疫情爆发以来，美国各大城市房价都一路暴涨，20个大城市的平均房价指数都上涨了50%，你要是觉得房贷的压力大，你把原来的房子卖了，转手就能赚一大笔钱，谁还会叫苦什么房贷利率高企呢？

资料来源：美联储。

在这种情况下，我们当然不可能听到有美国民众对高企的抵押贷款利率叫苦了。

更重要的一个情况是，疫情爆发以来，由于美国联邦政府的转移支付、资产价格暴涨等原因，从宏观角度观察，美国的家庭部门的净财富暴涨，大爷有钱，怎么会在乎抵押贷款利率上涨那仨瓜俩枣的？

2020年1季度疫情爆发之时，美国家庭部门总资产128万亿美元，其中负债17万亿美元，净财富111万亿美元；到了2023年2季度，美国家庭部门的总资产暴涨至175万亿美元，负债20万亿美元，净财富154万亿美元。

3年时间，资产增加47万亿美元，净财富增加43万亿美元，以当前美国3.33亿总人口来计算，平均每个美国人增加了14万美元的资产、13万美元的净财富，相比之下，抵押贷款利率上升那点儿利息，简直不值得一提，更何况还分散到30年间偿还呢！

美联储的数据，美国家庭部门的资产，包括金融资产和非金融资产，而家庭部门负债，则包括了住房抵押贷款、消费者信贷以及其他。

金融资产包括了直接和间接持有的股票、债券、现金、非公司化运营的商业实体、固定收益的养老金以及其他，自2020年1季度到2023年2季度，美国人的金融资产从87万亿美元暴增到了117万亿美元，整整增加了30万亿美元。

资料来源：美联储。

非金融资产包括非营利性资产、耐用消费品和房地产，从2020年1季度到2023年2季度，这些资产的总额从40.5万亿美元增加到57.5万亿美元，净增加了17万亿美元——其中，房地产资产规模从30.5万亿美元增加到44.5万亿美元，净增加了14万亿美元。

资料来源：美联储。

与资产的暴涨相对应，美国民众的负债增加并不多，从2020年1季度到2023年2季度，美国家庭部门总负债仅增加了3.3万亿美元——其中，消费者信贷从4.2万亿，增加到4.9万亿，住房抵押贷款，从10.5万亿增加到12.8万亿，其他债务从2万亿增加到2.3万亿。

资料来源：美联储。

就这样，美国民众，一方面在低利率时期锁定长期的低利率固定贷款，使劲儿薅商业银行的羊毛；另一方面，美国股市和房价的上涨，又让美国居民净财富飞速增加——新冠疫情以来，美国民众总资产增加37%，净财富增加近40%，债务仅增加不到20%，在这种情况下，什么抵押贷款利率触及20年新高，有啥可叫苦的？

3年时间，增加了几十万亿美元的净财富，民众当然是不仅不会叫苦，还敢大胆消费呢！

美国消费为什么火爆，美国经济为什么好？

说白了，老百姓家庭净财富暴涨，有钱，任性，花钱没压力！

相比之下，我们2022年底以来的各种政策，也一直在强调“刺激消费”、“鼓励消费”，但如果民众净财富不增加，债务又泰山压顶，又怎么敢大胆消费呢？