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置换房产的过程中应该注意哪些事项?

9月30日,《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2022年第30号)发布后,关注房产置换的家庭增多,特别是有二孩、三孩、或想置换购买学区房等需求的家庭,更想在时间段内寻找合适房产进行置换。那么,房产置换时,有哪些注意事项呢?

二手房置换新房的注意事项:

从交易上看,二手房置换新房的动作彼此比较“独立”,即,二手房交易是单独的行为,而新房选购又是另一组选房行为,彼此干扰性不大。

 1.购房资格

但对于限购城市及需要摇号买房的城市,需要先完成二手房的出售流程、腾出购房名额后,才能参与新房的选购,这一点需要格外注意。

  1. 资金准备:

由于新房签合同后的付款节点相对明确,建议在签订新房购房合同前,务必准备好购房资金,不要因为买家的付款周期出现问题而造成购买新房违约。

  3. 入住衔接:

如果选购的新房是现房或准现房,相对可以对收房时间有较为明确的预期,可以根据交房时间及装修时间,规划收房前的租房或其他居住安排。

但如果是期房,相对衔接的周期较长,如房产有延期交房风险则需要规划更长的等待时间。因此,一定要做好衔接期间的居住规划,建议能找一个至少保证2年稳定居住的房产,尽量避免正式入住新家前再有更多的搬迁麻烦。

二手房置换二手房的注意事项:

对于一线城市的二手房置换交易,相对而言难度较高,特别是“连环单”交易,对于每个时间节点的把控都有较高要求,任意环节出现问题都会影响后面交易的继续推进,建议找专业负责的中介或从业者帮忙把控流程和协调各方动作。

  1. 购房资格:

对于限购的城市,二手房置换还涉及到购房资格的确认,因此,交易过程中,需要合理安排房产过户时间,确保购房时有购房资格。

  1. 资金准备:

对于“一卖一买”的置换交易,通常卖房所得房款是后期购房房款的重要来源,假如出售的房源有贷款,还需先做解抵押。因此,在房款周期上需要充分评估每个节点的安排。

  1. 入住衔接:

如果是二手房交易,相对而言,买、卖房的交付会比较快,但又因为涉及到装修和晾味,这个时间间隔就需要提前预估好。如果出售房源的买家不是很急于交房,建议可以与买家沟通,返租一段时间;如果买家也急于收房,就需要尽早找到合适的短租房源。一般短租房源不易寻找,因此,建议早沟通早准备。

总结起来,房产置换要关注的时间点主要围绕购房资格、贷款还款、付款周期、入住衔接展开,需要购房者先做到心中有数,这样才能够在房产交易、房产置换中不会因为时间窘迫而陷于出现违约等情况的被动之中。

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